Zakup działki rolnej w Polsce to temat, który budzi wiele pytań – zarówno wśród przyszłych rolników, jak i inwestorów. Obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzają szereg wymagań, wyjątków i ograniczeń. Zrozumienie ich jest niezbędne do przeprowadzenia legalnej i skutecznej transakcji.
Kto może kupić działkę rolną?
Zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2026 roku, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątki. Oznacza to, że nie każdy zainteresowany może swobodnie zakupić grunt rolny – szczególnie jeśli jego powierzchnia przekracza 1 hektar.
W przypadku działek mniejszych niż 1 ha przepisy są znacznie łagodniejsze. Działki do 0,3 ha można nabywać bez ograniczeń. Natomiast przy działkach o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha niezbędne jest spełnienie określonych warunków, m.in. zobowiązanie się do prowadzenia działalności rolniczej.
Aby kupić działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha, trzeba posiadać status rolnika indywidualnego lub uzyskać zgodę KOWR.
Rolnik indywidualny
Status rolnika indywidualnego przyznawany jest osobie fizycznej, która spełnia łącznie kilka warunków. Przede wszystkim musi posiadać lub użytkować nieruchomości rolne nieprzekraczające 300 ha użytków rolnych. Ponadto musi mieć kwalifikacje rolnicze i przynajmniej od 5 lat mieszkać w gminie, gdzie położona jest co najmniej jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa, które prowadzi osobiście.
Ważne jest również, aby prowadzenie gospodarstwa odbywało się w sposób osobisty, a nie poprzez pełnomocnika lub pracowników sezonowych. Zameldowanie na pobyt stały w odpowiedniej gminie jest również wymagane.
Kto jeszcze może kupić ziemię rolną?
Oprócz rolników indywidualnych, działkę rolną mogą nabywać także osoby bliskie zbywcy. Do tej grupy zaliczają się m.in.:
- dzieci, wnuki, prawnuki,
- rodzice, dziadkowie, pradziadkowie,
- rodzeństwo i dzieci rodzeństwa,
- małżonek oraz jego rodzice,
- osoby przysposabiające oraz przysposobione,
- ojczym, macocha i pasierbowie.
W takim przypadku nie trzeba posiadać statusu rolnika indywidualnego, a transakcja może zostać przeprowadzona bez dodatkowych formalności związanych z uzyskaniem zgody KOWR.
Jakie działki można kupić bez bycia rolnikiem?
Dla osób nieposiadających statusu rolnika indywidualnego ustawodawca przewidział kilka wyjątków. Najważniejsze z nich dotyczą powierzchni działki oraz jej przeznaczenia. W 2026 roku obowiązują następujące zasady:
Działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha może kupić każdy, bez żadnych ograniczeń.
Działki do 0,3 ha
Zgodnie z nowelizacją przepisów, jeżeli powierzchnia użytków rolnych na danej działce wynosi mniej niż 0,3 ha, to nie podlega ona przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że każdy – niezależnie od kwalifikacji czy miejsca zamieszkania – może ją nabyć.
Działki od 0,3 ha do 1 ha
W przypadku działek o powierzchni od 0,3 ha do 1 ha, również możliwe jest ich nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem. W tym przypadku KOWR ma prawo pierwokupu. Co więcej, kupujący musi zobowiązać się do osobistego prowadzenia działalności rolniczej na tej ziemi przez co najmniej 5 lat.
Obowiązuje również zakaz sprzedaży lub dzierżawy takiej nieruchomości przez ten okres, chyba że uzyskana zostanie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.
Jak kupić działkę rolną powyżej 1 ha nie będąc rolnikiem?
Zakup działki o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę nieposiadającą statusu rolnika indywidualnego jest możliwy, ale wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Aby ją otrzymać, należy spełnić określone warunki i złożyć stosowny wniosek w odpowiednim oddziale terenowym KOWR.
Jakie warunki trzeba spełnić?
Osoba fizyczna zamierzająca kupić działkę rolną większą niż 1 ha, musi m.in.:
- posiadać kwalifikacje rolnicze,
- zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej,
- zamieszkać w gminie, gdzie znajduje się co najmniej jedna z nabywanych działek,
- prowadzić gospodarstwo przez minimum 5 lat.
Alternatywnie, zgodę może uzyskać zbywca nieruchomości, jeśli wykaże, że nie znalazł chętnego rolnika indywidualnego pomimo publikacji ogłoszenia na portalu KOWR.
Wniosek o zgodę – jak go złożyć?
Wniosek o zgodę na zakup działki rolnej należy złożyć do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia nieruchomości. W dokumencie trzeba zawrzeć informacje o planowanej działalności, kwalifikacjach zawodowych oraz zobowiązaniach dotyczących zamieszkania i prowadzenia gospodarstwa.
Jakie są kwalifikacje rolnicze?
Do uzyskania statusu rolnika indywidualnego niezbędne jest posiadanie kwalifikacji rolniczych. Można je zdobyć na kilka sposobów – zarówno poprzez edukację formalną, jak i doświadczenie zawodowe.
Jak zdobyć kwalifikacje rolnicze?
Za osobę posiadającą kwalifikacje rolnicze uznaje się m.in. taką, która:
- ukończyła szkołę o profilu rolniczym (branżową, średnią lub wyższą),
- ukończyła studia podyplomowe związane z rolnictwem,
- posiada inny typ wykształcenia, ale ma co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie,
- ma co najmniej 5-letni udokumentowany staż pracy w gospodarstwie rolnym.
Dowodem może być np. potwierdzenie zatrudnienia w gospodarstwie, zaświadczenie z KRUS lub umowa dzierżawy.
Jakie ograniczenia obowiązują po zakupie działki rolnej?
Niezależnie od tego, czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym, czy osobą prywatną, po nabyciu działki rolnej obowiązują istotne ograniczenia. Kluczowym z nich jest obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat od momentu zakupu.
W tym okresie działki nie można:
- sprzedać,
- wydzierżawić,
- przekazać w posiadanie innej osobie lub podmiotowi.
Wyjątki od tej reguły wymagają uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR lub spełnienia warunków określonych w przepisach (np. dziedziczenie, dział spadku itp.).
Jak wygląda procedura sprzedaży działki rolnikowi lub „nierolnikowi”?
Jeśli właściciel działki chce ją sprzedać osobie niebędącej rolnikiem, musi najpierw udowodnić, że nie było możliwości sprzedaży jej rolnikowi indywidualnemu. W tym celu należy:
- opublikować ogłoszenie na portalu eRolnik prowadzonym przez KOWR,
- przedstawić oświadczenie o braku odpowiedzi na ogłoszenie,
- zapewnić, że cena nie jest niższa niż 95% tej z ogłoszenia.
Jeśli po upływie określonego czasu nie pojawi się zainteresowany rolnik, można złożyć wniosek o zgodę na sprzedaż działki osobie prywatnej.
Jak wygląda zakup działki rolnej w innej gminie?
Rolnik indywidualny może kupować działki rolne także poza gminą swojego zamieszkania. Jednak jeśli działka nie powiększa gospodarstwa rodzinnego lub nie znajduje się w tej samej bądź sąsiedniej gminie, KOWR ma prawo pierwokupu. Wówczas konieczne jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży.
Jak długo ważna jest zgoda KOWR?
Od 2023 roku zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na zakup działki rolnej jest ważna przez okres 12 miesięcy od daty jej wydania jako decyzji administracyjnej. Po upływie tego terminu konieczne będzie ponowne złożenie wniosku, jeśli do transakcji nie doszło.
Czy można kupić działkę wspólnie z inną osobą?
Tak, można nabyć udziały we współwłasności działki rolnej. Jednak każdy współkupujący musi spełniać warunki określone w przepisach. Jeśli jeden z nabywców nie jest rolnikiem indywidualnym, to jego udział będzie wymagał zgody KOWR.
Jakie dokumenty są wymagane przy zakupie działki rolnej?
Notariusz sprawdza status kupującego na podstawie dokumentów dostarczonych przed podpisaniem aktu notarialnego. Do typowych dokumentów należą:
- oświadczenie o prowadzeniu gospodarstwa rolnego,
- zaświadczenie o zameldowaniu w odpowiedniej gminie,
- dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze,
- wypisy z ewidencji gruntów, umowy dzierżawy lub akty własności.
W przypadku złożenia fałszywych oświadczeń, transakcja może zostać uznana za nieważną, a kupujący ponosi odpowiedzialność karną.
Co warto zapamietać?:
- Zakup działki rolnej: W 2026 roku nabywcą działki rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, z wyjątkiem działek do 0,3 ha, które można kupić bez ograniczeń.
- Warunki dla rolnika indywidualnego: Musi posiadać do 300 ha użytków rolnych, kwalifikacje rolnicze oraz mieszkać w gminie, gdzie znajduje się gospodarstwo przez co najmniej 5 lat.
- Zakup działki powyżej 1 ha: Osoby niebędące rolnikami muszą uzyskać zgodę KOWR, spełniając określone warunki, takie jak posiadanie kwalifikacji rolniczych i zobowiązanie do prowadzenia działalności rolniczej.
- Ograniczenia po zakupie: Po nabyciu działki rolnej obowiązuje 5-letni okres, w którym nie można jej sprzedać ani wydzierżawić bez zgody KOWR.
- Dokumenty wymagane przy zakupie: Należy przedstawić m.in. oświadczenie o prowadzeniu gospodarstwa, zaświadczenie o zameldowaniu oraz dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze.
